권리분석이란?
부동산 권리분석 : 경매로 부동산을 낙찰 받을 때 부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지를 확인하는 작업
등기부에 설정된 전세권, 가압류, 압류, 근저당권 등의 소멸과 임차인 보증금여부 확인하는 것을 의미합니다.
권리분석, 왜 필요한가?
부동산이 경매로 낙찰됩니다. 낙찰 후에도 소멸되지 않고 새 소유자, 낙찰자에게 인수되는 권리가 있습니다.
낙찰자가 손해를 보지 않기 위해서는 사전에 이를 확인해야 합니다.
권리분석, 어떻게 하는가?
- 등기부등본 권리분석을 합니다. 등기부등본에 기대된 권리는 기준에 의해 말소되어 낙찰자가 인수하지 않습니다. "기준 =말소기준권리"
- 매각물건명세서를 살펴봅니다.
- 임차인 권리분석을 합니다.
낙찰로 말소되는 권리, 인수되는 권리는 어떻게 결정될까요?
1.말소기준권리가 되는 권리 알기
- (근)저당권
- (가)압류 (의미 클릭)
- 담보가등기
- 강제경매개시결정등기 (등기부등본에 표시되어있음)
등기부등본에 시간상 가장 먼저 발생한 권리를 기준으로 정해집니다.
경매에서 말소기준권리보다 앞선 권리는 선순위, 낙찰자가 인수합니다.
말소기준권리보다 늦은 권리는 후순위, 낙찰자에게 인수 되지 않고 소멸합니다.
등기부등본을 통해 말소기준권리 확인하는 법?
시간순서대로 '갑구', '을구' 권리들을 나열해보면 됩니다. 소윤권 변동사항, 인수해야할 권리 확인을 할 수 있습니다.
이에 등기부등본 표제구, 갑구, 을구를 통해 말소기준권리 보는 법을 따로 정리하였으니 연관포스팅을 확인해주세요.
연관포스팅: 등기부등본 보는 법-말소기준권리 한 방에 이해하자!
https://wearecreator.tistory.com/16
등기부등본 보는 법: 3가지 표제부, 갑구, 을구 완벽 정리!
등기부등본 보는 법 등기부등본 보는 법 : 부동산 경매 시, 그리고 모든 계약 전 꼭 봐야하는 것! 바로 "등기부등본" 입니다. 제대로 보지 않고 중개업자만 믿고 나서 후에 경매로 넘어간 집이었��
wearecreator.tistory.com
2. 어렵다면 "매각물건명세서"
매각물건명세서는 매각 기일 1주일 전부터 확인이 가능한데요.
용어들이 모두 어렵고, 머리아프다면 매각명세서만 잘 봐도 권리분석이 끝납니다.
찾는 방법: 대법원-믈건기본정보-사건상세조회-물건내역-매각물건명세서
법원에서 제공하는 물건에 대한 매각물건명세서에는 아래 빨간 별표친 부분을 주목해서 보면 됩니다. 비어있다는 것은 인수해야 할 권리가 없다는 것입니다.
3. 임차인 보증금, 내가 줘야하나? (임차인 대항력? 선순위 전세권? 임차인 권리분석!)
선순위 전세권자는 '대항력 있는'임차인'으로 낙찰자에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 어떤 경우에 돌려주고 돌려주지 않을까요?
마찬가지로 매각물건명세서에 기재된 정보에서 "전입신고일자"와 "최선순위 설정일자"를 비교해보면 됩니다.
위 그림처럼 세입자가 전입신고를 하기 전 저당권이 "최선순위 설정일자"로 잡혀있다면? 대항력이 없는 임차인이 되므로 보증금을 낙찰자가 주지 않아도 됩니다.
반대로 전입신고 이후에 저당권 등이 설정되었다면 선순위 임차인이 되기에 보증금을 낙찰자에게 보호받을 수 있습니다.
<참고 자료>
네이버 지식백과
송사무장의 부동산 경매의 기술, 송희창 (지은이) | 지혜로 | 2017년 4월
경매통장 플러스, 김유한 (지은이) | 포레스트북스 | 2020년 1월
유튜브 행꿈사TV
유튜브 놀부여지영
유튜브 양서진
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